Покупка доли в квартире — пакет документов и подготовка к сделке, договор и нотариальное заверение, оформление

Большая часть населения России не может приобрести жилую недвижимость целиком. Гражданам с невысоким уровнем зарплат остается только купить долю в квартире. Наличие собственной небольшой жилплощади позволяет решить проблемы с регистрацией и заработком, т.к. большинство работодателей требуют от сотрудников наличия постоянной прописки в регионе трудоустройства.

Что такое доля в квартире

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) под этим термином подразумевают имущество, находящиеся в общей собственности двух и более лиц. В официальных документах часто доля обозначается не как помещение, а как процентное соотношение или дробная часть от общей площади жилища. Ее габариты в квадратных метрах указываются, если она была выделена в отдельную комнату. Многие люди путают совместную собственность с долевой. Первый вид правоотношений возникает, если лица, состоящие в браке, приобретают недвижимость. После развода и раздела имущества квартира станет долевой.

Статьи по теме Какой пылесос выбрать без мешков Где можно взять ипотеку без первоначального взноса Какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры

Стоит ли покупать

По статистике более 60% граждан приобретают конкретную часть недвижимости, потому что им негде прописаться. Покупка квартиры в долевой собственности решает эту проблему. Владелец сможет оформить прописку себе, а при необходимости – родственникам или другим людям. К тому же цена части жилплощади намного меньше, чем стоимость целой квартиры. Минусов у покупки долевого имущества тоже полно:

    При продаже у других владельцев есть преимущественное право выкупа. Покупка доли в квартире не всегда сопровождается оформлением на владельца отдельной комнаты. На документах гражданин получает право собственности на 1/3 или 1/2 часть недвижимости, что доставит серьезные неудобства в пользовании жилья. Необходимо получать согласие других владельцев на любые действия с имуществом (прописку любых людей, кроме несовершеннолетних, ремонт, замену труб и т.д.).

Нормативно-правовая база

Покупка недвижимости в долевую собственность регулируется ГК РФ. В статьях №131, 250, 556, 572 указаны права и обязанности сторон, владеющих частью жилплощади. Процедура продажи и покупки долей также регулируется Федеральным законом ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом ФЗ-172 от 02.06.2016 г.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры Как быстро продать квартиру Что такое кальцинаты в правом и левом легких, чем они опасны

Покупка квартиры в долевую собственность

Приобрести часть недвижимости может любой совершеннолетний гражданин РФ или иностранного государства. Законом разрешена покупка доли квартиры у родственников. Гражданин может воспользоваться ипотекой или рассрочкой, но банки охотнее выдают заемные средства на целые объекты недвижимости. При покупке имущества физлицу надо обратить внимание на следующие особенности имущества:

    количество зарегистрированных лиц и сособственников; размер выделенной части жилплощади.

Кто такие сособственники

Под этим термином подразумевают других владельцев недвижимости, обладающих собственными долями. При наличии сособственников существует 2 варианта пользования жилым помещением: по соглашению и на равных основаниях. Гражданин, решивший прописать каких-либо родственников на своей части жилплощади или сдать ее кому-то в аренду, обязан получить письменное разрешение совладельцев.

Преимущественное право на приобретение доли

Гражданин, намеренный продать часть квартиры, которой он владеет, сможет устроить публичные торги через месяц после принятия решения из-за статьи №250 ГК РФ. Согласно этому законодательному акту, преимущественным правом на покупку обладают остальные собственники жилья, поэтому продавец обязан сначала предложить им выкупить его долевые права. Начало процедуры продажи выглядит следующим образом:

Продавец в письменной форме извещает всех участников долевой собственности о намерении реализовать свою часть жилища с указанием стоимости и иных условий сделки. Гражданин собирает письменные отказы от участия в торгах. Если извещения написали все дольщики, то владелец может продать часть жилища любому гражданину. Если продавец не получил письменные отказы от всех дольщиков, то он обязан подождать 30 дней. По истечении этого срока долю объекта можно продать постороннему физлицу.

Что делать, если дольщика найти невозможно

Совладельцев недвижимости часто сложно найти. Особенно это актуально в Москве, где скупкой долей занимаются для того, чтобы в дальнейшем сдавать часть квартиры (комнату) в аренду. Продавец обязан отправить уведомление по всем известным адресам. Если сведения о месте проживания участника долевой собственности найти не удалось, надо направить запрос в районную администрацию или адресное бюро, а затем представить суду документы, подтверждающие невозможность связаться с дольщиком.

Подводные камни

Покупка доли в квартире является полностью законной сделкой, если оформляется путем заключения договора купли-продажи. В случае безвозмездного отчуждения близкому родственнику или постороннему гражданину владелец части недвижимости должен представить справку о своей вменяемости. Документ не относится к обязательным, но станет защитой от мошенничества, если физлицо решит внезапно отменить сделку через суд, сославшись на собственную недееспособность в момент подписания договора. К потенциальным рискам покупки доли в квартире относят:

Плохое соседство. После покупки гражданин может невольно оказаться в эпицентре конфликта между родственниками или бывшими супругами. Отсутствие правил пользования жилым помещением. Чтобы избежать негативных последствий в виде постоянных стычек, следует попросить соседей оформить в юридической конторе официальное соглашение. При отказе можно подать на совладельцев в суд. Дробная доля. Гражданину после покупки части имущества придется подавать заявление мировому судье, чтобы тот выделил ему отдельную жилую комнату для проживания, что сопровождается дополнительными расходами.

Если в квартире прописан ребенок

Наличие несовершеннолетнего значительно усложняет процесс приобретения части недвижимости. По закону покупка доли в квартире совершается после того, как ребенок выпишется с жилплощади и пропишется по новому адресу. Если официальные опекуны или родители малыша попытаются продать часть недвижимости, которой они владеют, постороннему гражданину, органы опеки признают такую сделку недействительной и заведут уголовное дело относительно ущемления прав несовершеннолетнего.

При перепланировке

Проблемы с квартирой, прошедшей процедуру приватизации, могут возникать, если хозяевами было произведено незаконное изменение конфигурации жилой площади, т.е. перенос или полный снос стен, увеличение окон и т.д. Все модификации недвижимости должны быть отображены в техническом плане. Если гражданин приобрел долю в квартире с неузаконенной перепланировкой, то ответственность за неофициальное переустройство возлагается на него. Совладельцу недвижимости придется заплатить штраф.

Как оформить куплю-продажу доли в квартире

Процедура реализации прав на часть недвижимости начинается с информирования других дольщиков. Исключений из этого правила нет. После вручения письменного уведомления о продаже каждому совладельцу недвижимости гражданин должен подождать 30 дней или собрать официальные отказы, а затем приступить к открытой продаже долевой собственности. После того, как покупатель найден, надо выполнить следующие действия:

Подготовить документы на недвижимость. Владелец должен собрать все необходимые справки и выписки, проверить актуальность данных в них. Составление договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. Регистрация перехода права долевой собственности. Уплата НДФЛ (налога на доходы физических лиц) после получения прибыли от продажи.

Подготовка и изучение документов на квартиру

Перед покупкой будущий долевой собственник обязан внимательно изучить все представленные владельцем выписки и справки. С особой тщательностью следует проверять технический план жилья. Если размеры или количество комнат, дверей, окон не совпадают, то продавец должен обратиться в БТИ, чтобы заказать новые чертежи помещений. Для заключения сделки нужны следующие документы:

    свидетельство о праве долевой собственности продавца на недвижимость; выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости); выписка из домовой книги, где указано количество зарегистрированных лиц (действует 1 месяц); технический и кадастровый паспорта; паспорта всех участников сделки; справка, содержащая основные характеристики недвижимости (количество комнат, метраж и т.д.).

Составление договора

Этот документ оформляется для того, чтобы зафиксировать факт передачи имущественных права от одного лица к другому. Покупка квартиры в долях всегда сопровождается составлением договора. Типовой бланк документа есть практически у каждого нотариуса. Заполняется договор купли-продажи обеими сторонами. Оформление документа требует официального нотариального заверения. Оплатить процедуру может покупатель или продавец. Договор должен содержать следующие пункты:

    Дату, место составления. Фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, гражданство, пол, паспортные данные, адрес регистрации и проживания, банковские реквизиты продавца и покупателя. Подробное описание предмета сделки и недвижимости. Обязательно указывается полный адрес жилого помещения, расположение комнаты (если она выделена по документам), квартирный номер. Цена покупки. Порядок, сроки, прочие условия внесения оплаты. Реквизиты правоустанавливающих документов на помещение, где указаны права третьих лиц и обременения. Сведения о недостатках и дефектах квартиры. Информация о совладельцах жилого помещения. Права и обязанности сторон. Ответственность участников соглашения. Порядок разрешения конфликтов. Порядок оплаты расходов, связанных с заключением соглашения. Количество экземпляров договора купли-продажи.

Нотариальное заверение

Покупка доли в квартире относится к имущественным сделкам. По закону такие процедуры нуждаются в юридическом сопровождении. Заверив договор нотариально после подписания, сторона, приобретающая часть недвижимости, сможет защитить себя от недобросовестного поведения продавца. Если владелец доли решит отказаться от сделки или от соблюдения ее дополнительных условий, официально оформленный документ физлицо сможет использовать в качестве основания для возврата уплаченных денег или получения компенсации.

Акт приема-передачи

Документ подтверждает передачу доли имущества от одного физлица другому. Он прилагается к договору купли-продажи. Акт приема-передачи содержит описание актуального технического состояния квартиры. Если во время итогового осмотра были обнаружены какие-либо дефекты, которых не было в договоре, продавец обязан их ликвидировать. Покупатель без акта приема-передачи не сможет получить свидетельство собственника в Росреестре и вернуть часть суммы, уплаченной при покупке недвижимости (налоговый вычет). Документ заверяется нотариусом. Акт должен содержать:

    Место и дату подписания. Реквизиты договора купли-продажи. Сведения о нотариальном исполнителе. Всю информацию о сторонах договора. Полные сведения об имуществе: количество комнат, этажность, кадастровый номер, прочие технические характеристики. Данные о состоянии жилплощади, список обнаруженных дефектов. Номера документов, подтверждающих отсутствие долгов по коммунальным услугам (по желанию покупателя). Информацию о проведении расчетов. Пункт об отсутствии претензий. Подпись обеих сторон.

Определение порядка пользования жилым помещением

Покупка долей в квартире часто сопровождается последующими конфликтами. Отношения между совладельцами жилища начинают портиться, когда один из собственников перекрывает другому доступ к кухне, кладовке и другим общим помещениям. Во избежание таких проблем юристы советуют официально определить порядок пользования жилым помещением сразу после покупки. На решение судьи влияют следующие факторы:

    планировка недвижимости; степень нуждаемости; наличие у совладельцев другого жилья; родственные связи между дольщиками.

Регистрация перехода права собственности в Росреестре

Продавец вместе с покупателем должны посетить Кадастровую палату по месту нахождения квартиры. Это обязательная процедура, которая завершает переход прав на долю в имуществе от одного гражданина к другому. Без нее покупка будет считаться недействительной. Для государственной регистрации стороны обязаны представить в Кадастровую палату следующие документы:

    Заявление о постановке на учет перехода прав собственности. Заявление на государственную регистрацию права собственности после покупки. Договор купли-продажи. Акт приема-передачи. Паспорта продавца и покупателя. Разрешение на сделку, оформленное в органах опеки (оформляется, когда собственник – несовершеннолетнее лицо). Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон соглашения по продаже доли в квартире. Бумаги, подтверждающие факт отправления извещения о продаже доли всем долевым собственникам объекта недвижимого имущества. Письменное извещение, направленное совладельцам от продавца, должно содержать сведения о стоимости части жилого помещения и прочие существенные условия сделки. Документы об отказе долевых собственников от покупки. Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Выкуп доли по договору дарения

Продавцы не всегда хотят платить государству проценты от продажи части недвижимости. В такой ситуации можно оформить договор дарения. После подписания документа владельцем части жилья станет другой гражданин. Выкуп доли в приватизированной квартире по договору дарения возможен, если продавец представил справку из психоневрологического диспансера о собственной вменяемости. Если гражданин отказывается ее оформлять, то лучше с ним не заключать сделку.

Выкуп доли по договору дарения – одна из самых распространенных мошеннических схем. Она используется не только при продаже определенной части недвижимости, но и при реализации квартир, домов. Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска, т.е. с наркоманами, алкоголиками, одинокими пенсионерами. Люди этих категорий не могут полностью отвечать за свои действия, поэтому подобные договора суд аннулирует, а покупатели теряют права на часть недвижимости и уплаченные деньги.

Доля в квартире приходит через ряд сделок купли-продажи. Владельцем недвижимости на документах является не пенсионер или алкоголик, а среднестатистический трудоспособный гражданин. Выявить мошенническую схему в такой ситуации можно, изучив базу данных Росреестра о сделках с недвижимостью. Там собрана информация с 1998 года. Если за короткий период времени проведено 2-3 сделки с долей, то квартиру продает мошенник.

Видео

Источник: sovets.net

Добавить комментарий