Кредит на покупку земельного участка — условия получения ипотеки

Загородные дома приобретают все большую популярность, многие люди хотят жить в них. Такая постройка начинается с выбора подходящего места и подсчета имеющихся денег. Учитывая дороговизну участков, специальная банковская ипотека будет подходящим вариантом для большинства покупателей. Выручит эта услуга и в ситуациях, когда территория приобретается для других целей, например, садоводства .

Как взять земельный участок в ипотеку

Такая кредитная программа появилась в ассортименте банковских услуг около пяти лет назад, и не так развита, как выдача займов на покупку квартиры. Небольшая распространенность этой услуги связана со сложностью определения ликвидности земельного участка, которая может существенно понизиться уже после покупки. Например, купить надел рядом с проектируемым коттеджным поселком будет очень дорого из-за планируемой тут развитой инфраструктуры, но эта же самая территория сильно потеряет в цене, если строительство перенесут в другое место.

Быстрое изменение стоимости участка повышает инвестиционные риски кредитора, ведь при понижении цены на этот вид недвижимости, кредитное учреждение не сможет произвести возврат всех своих инвестиций в случае, если заемщик прекратит платежи. По этой причине не везде можно получить кредит на покупку земли. Как правило, этим занимаются крупные финансовые организации (Сбербанк, ВТБ 24, Бинбанк) проводящие серьезную проверку заявок. Выдача таких кредитов осуществляется по нескольким направлениям:

    для ведения подсобного хозяйства; для садового участка; на землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – из трех разновидностей это самая оптимальная для получения кредитования.

Условия кредитования

По сравнению с обычной ипотекой на первичное и вторичное жилье, выделение денежных средств на покупку земли – это более жесткий вариант кредитования. Это касается самого приобретаемого надела, доходов заемщика и способа погашения. Условия, на которых выдается кредит на покупку земельного участка, включают в себя следующие показатели:

Процентная ставка – 12,5-17% в год. Размер кредитования – 200 тысяч — 40 миллионов рублей. Величина первого взноса – 20-30%. Обязательное страхование объекта кредитования в день выдачи ипотеки.

Нормативно-правовая база

Основные положения, в соответствии с которыми осуществляется юридическое регулирование получения и выплаты кредита на покупку земельного участка, изложены в Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он регламентирует следующие вопросы:

    заключения договора (в том числе – государственная регистрация этого документа); обеспечение сохранности заложенного имущества; права залогодержателя; особенности ипотеки земельных участков; требования к наделам, которые могут быть предметом ипотечного кредитования; оценка объекта выдачи кредита.

Кроме того, вопросы покупки участка в ипотеку рассматриваются в Федеральном законе от 13.07.2-15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также Гражданском и Земельном кодексах Российской федерации (ГК и ЗК РФ). Отдельные специфические ситуации излагаются в профильном федеральном законодательстве, например, статья 13 Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» говорит о том, что застройщик не может передавать участок в залог без согласия всех пайщиков.

Требования банка к объекту залога

Защищая свои финансовые интересы, кредитная организация заинтересована в том, чтобы обеспечение по ссуде было ликвидным (то есть, легко могло быть продано в случае необходимости). На этом основаны требования к объекту ипотеки, например, для индивидуального жилищного строительства надел должен соответствовать таким условиям:

    Быть площадью не менее 6 соток. Слишком маленькие участки не пользуются спросом у покупателей, и реализовать такой залог будет сложно. С этой точки зрения, оптимальная территория составляет 10-15 соток. Иметь месторасположение не далее 100 км от городской границы. У некоторых банков это требование строже, и допустимая близость участка от города меньше в 2-3 раза. Не иметь близлежащих крупных свалок и вредных химических производств. Располагаться вне водо- и природоохранных зон. Покупка надела на такой территории может привести к пересмотру условий использование за время действия ипотечного договора (например, введенное ограничение на размеры строений), что приведет к уменьшению стоимости залога. Иметь транспортные коммуникации, позволяющие приезжать на участок в любое время года. Наличие инженерной инфраструктуры (подача электричества, газа, воды и др.) увеличивает ценность приобретаемой земли. Быть свободным от различных обременений (аренды, залога, ареста и др.), принадлежать продавцу на правах собственности и входить в список территорий, на которых разрешено ИЖС. Это упрощает переход недвижимого имущества к новому владельцу. Одновременно, участок станет залогом у банка.

Требования финансовых учреждений к заемщикам

Критерии отбора, которыми руководствуются разные банки по отношению к тем, кто хочет брать кредит на покупку земельного участка, в базовых моментах не сильно отличаются друг от друга. Каждое из требований основано на создании максимальных гарантий, для выплаты ипотеки заемщиком. Сюда входят:

    Российское гражданство. Регистрация в населенном пункте, где расположено отделение банка. Это требование отсекает приезжих из числа кандидатов и упрощает контроль банка за платежами заемщика. Возраст – от 21 года на момент получения кредитования до 70 лет на время последних выплат по взятому кредиту. Постоянный доход, достаточный, чтобы оплачивать ипотеку. Хорошая кредитная история (КИ). Подразумевается, что предыдущие потребительские займы выплачивались без нарушений, при этом полное отсутствие КИ тоже будет не на пользу заемщику, ведь кредиторам нужно знать, насколько финансово дисциплинирован клиент.

Как получить кредит на земельный участок

В целом, процедура получения займа на землю схожа с получением других ипотечных продуктов. Алгоритм действия таков:

Изучение предложений на кредитном рынке. Подразумевает знакомство с условиями кредитования в нескольких финансовых организациях и выбор самого оптимального варианта. Лучше подавать заявки на ипотеку в 2-3 места, чтобы увеличить возможность одобрения. Параллельно с выбором подходящих по условиям кредитных учреждений необходимо готовить пакет документов. Он состоит из базовой части (касаются личности самого заемщика) и дополнительной (по объекту ипотеки). Пакет документов дополняется заключением о рыночной стоимости надела. Для этого выполняется экспертная оценка земельного участка. Готовый пакет документов предоставляется в банк. После рассмотрения предложенных бумаг, финансовая организация выносит решение о возможности кредитования заявителя.

Выбор кредитного учреждения

Небольшая распространенность услуги по кредитованию покупки участка земли сильно уменьшает возможности поиска. Учитывая большие риски, процентная ставка будет выше, чем при обычной ипотеке. Оптимальный вариант – это получение ипотеки в кредитном учреждении, обслуживающем зарплатный счет заемщика. В таблице приводятся сравнительные данные по Сбербанку (для других финансовых организаций это соотношение будет примерно таким же):

Показатель процентной ставки по ипотечному кредиту

Минимальное значение, %

На приобретение квартиры

7,9

На покупку участка земли

10

Для тех, кто не является зарплатным клиентом

Минимальный показатель увеличивается на 0,5%

Заявка на получение ипотечного кредита

Заполняя заявление-анкету, клиент информирует банк о своем желании получить займ на покупку участка земли и просит рассмотреть возможность его выдачи. Этот документ составляется по форме кредитной организации (например, у Сбербанка его можно скачать на официальном сайте) и включает в себя основные сведения о заемщике:

    фамилию, имя, отчество; контактные данные (адрес, мобильный телефон, e-mail и др.); образование; состав семьи; сведения о работе и получаемых доходах; наличие в собственности недвижимости и другого имущества.

Заявка носит предварительный характер и не является договором. На основании изложенных в ней сведений, организация принимает решение о целесообразности кредитования заемщика. Для того, чтобы повысить свои шансы на получение финансовой услуги, клиенту необходимо предложить банку имущественное обеспечение или привлечь созаемщиков из числа родственников, деловых партнеров и др.

Пакет необходимых документов

Поданная заявка-анкета дополняется личной документацией заемщика (и созаемщиков, при их наличии). В список входит:

Паспорт (предъявляется лично владельцем). Справка об уровне дохода, месте работы и трудовом стаже (не требуется для зарплатных клиентов, ведь все эти данные уже есть у банка). Документ о собственности на имущество (при использовании дополнительного залога).

Проведение экспертизы и оценка земельного участка

Специфика определения рыночной стоимости земли заключается в том, что при ее осуществлении важное значение имеют не только физические качества объекта (размер, местоположение и др.), но и его юридические характеристики. К последней категории относится предназначение рассматриваемого участка или его обременение, которое, в ряде случаев, исключает выдачу ипотеки (например, если надел уже находится под залогом).

У крупных банков есть свои специалисты по оценке (или специализированные кадастровые компании с которыми они сотрудничают), но во многих случаях для заемщика будут удобнее услуги независимых специалистов. Стоимость такой оценки составляет от трех до десяти тысяч рублей, срок – до недели (стоимость будет зависеть от местоположения участка, его площади, наличия первичной документации и др.).

Рассмотрение документов и принятие решения о кредитовании

Экспертная оценка призвана продемонстрировать банку инвестиционную привлекательность объекта (не следует забывать, что финансовая организация рассматривает земельный участок и с точки зрения его возможной продаже при перебоях с платежами заемщика). К этому моменту все уже готово к принятию окончательного решения и пакет документации увеличивается за счет новых поступлений. Дополнительно туда включаются:

Кадастровый план надела. Тут обязательно должна быть указана его площадь, расположение, разрешенный вид использования (например, для индивидуального жилищного строительства). Акт о собственности продавца на земельный надел. Экспертное заключение независимого оценщика. Справка из бюро техинвентаризации об отсутствии построек на участке.

Поданную документацию специалисты банка изучают комплексно, не концентрируясь на каком-то одном показателе, а рассматривая все данные в совокупности. По этой причине заемщику можно изменять ситуацию в свою пользу, вводя дополнительные гарантии для кредитной организации. Например, если требуемая сумма превышает максимальный показатель для его дохода, то он может получить одобрение, привлекая созаемщиков или предоставляя дополнительный залог (квартиру, автомобиль и др.). Рассмотрев заявку, сотрудники банка связываются с клиентом и сообщают ему о принятом решении.

Специфика оформления кредитного договора

Одобрение банком заявки клиента еще не означает выдачу ему необходимых средств для покупки участка. Деньги заемщик получить только после подписания договора. Важными особенностями этого документа является то, что:

Право на возведение загородного дома и других строений возникает у заемщика сразу после заключения договора с банком согласно статье 1 Земельного кодекса РФ. В зависимости от договорных условий, заемщик обязан получить разрешение кредитора на застройку участка или может обойтись без этого. Хотя земля приобретается для строительства и требование об информировании банка часто носит формальный характер, пренебрегать им не стоит, потому что факт нарушения может быть занесено в кредитную историю. Договор обязательно должен содержать максимально подробное описание надела с указанием стоимости и иметь нотариальное закрепление.

Регистрация земельной ипотеки

Заключительным этапом оформления услуги кредитования покупки участка земли будет обращение в Росреестр. Там происходит регистрация ипотеки – согласно статье 20 Закона №102-ФЗ этот процесс является обязательным. Форму для заполнения можно скачать на официальном сайте Росреестра или получить в офисе этой организации. Весь процесс занимает 14 дней, по истечении которых заявитель получит на руки свидетельство государственного образца.

В каком банке можно взять кредит на землю

Основные показатели, на которые надо обращать внимание, выбирая подходящие варианты среди предложений кредитных организаций – это процентная ставка и срок кредитования. При помощи онлайн-калькулятора можно легко делать расчеты, сравнивая между собой условия разных банков. Таблица показывает самые популярные и доступные предложения по покупке земельного участка:

Название банка

Ставка, %

Максимальный размер кредитования, рублей

Максимальный срок ипотеки, лет

ВТБ 24

11,1

15 000 000

20

Промсвязьбанк

9,4

25 000 000

25

Банк Центр-Инвест

10,5

10 000 000

20

Сбербанк

9,5

30 000 000

30

Россельхозбанк

8,95

20 000 000

30

Росевробанк

8,3

10 000 000

20

ДельтаКредит

8,25

20 000 000

25

Бинбанк

9,75

25 000 000

30

Связьбанк

8,95

30 000 000

30

Запсибкомбанк

10,5

50 000 000

30

Заемщику необходимо учитывать, что в таблице приводятся минимальные процентные ставки по ипотеке на землю. В зависимости от ситуации, они могут увеличиваться, например, при обращении в Сбербанк они возрастают:

    для тех, кто не является зарплатным клиентом банка – на 0,5%; на период до регистрации ипотеки – на 1%; при нежелании заемщика страховать свою жизнь и здоровье – на 1%.

ВТБ 24

У данного банка нет отдельного предложения, рассчитанного на приобретение участка земли, но для этих целей подойдет нецелевой кредит на покупку недвижимости. Условия имеют следующий вид:

    Возраст заемщика – 21-65 лет (здесь и далее, второй показатель – на дату окончания выплат по договору). Первоначальный взнос – отсутствует. Особенности выдачи – минимальный пакет документов (паспорт, СНИЛС, справка о доходах) для первоначального одобрения заявки. Есть льготные условия для госслужащих. Срок рассмотрения – 3 дня.

Промсвязьбанк

Хотя эта финансовая организация специализируется на кредитовании малого и среднего бизнеса, тут есть линейка продуктов для обычных граждан. Характеристики этого ипотечного предложения будут следующие:

    Допустимый возраст – 21-70 лет. Аванс – от 20%. Особенности – обязательное страхование жизни и здоровья. Необходим стационарный рабочий телефон. Военнообязанные заемщики не должны подлежать призыву на время кредитного договора. Сроки – до 7 дней.

Банк Центр-Инвест

Ипотека на земельный участок в этой финансовой организации имеет разные условия в зависимости от срока договора. Минимальная ставка 10,5% применяется, если период кредитования не превышает 10 лет. Если же он больше, то минимум составляет 11%. Условия выдачи:

    Возраст заемщика – 18-65 лет. Первоначальный взнос – от 25%. Особенности выдачи – необходимы копии всех страниц паспорта, справка о доходах за последние 6 месяцев (с помесячной разбивкой), заверенную копию трудовой книжки, согласие супруга (для состоящих в браке). Кредитование доступно для жителей Москвы, Московской, Нижегородской, Ростовской и Волгоградской областей, Ставропольского и Краснодарского края. Срок рассмотрения – 1-5 дней.

Сбербанк

Из-за высоких требований к заемщикам, кредиты этой финансовой организации доступны не всем желающим. При этом, получившие ипотеку могут взять отсрочку по платежам или продлить срок этой услуги, если произошло увеличение стоимости строительства жилого дома. Информация по кредитованию:

    Допустимый возраст – 21-75 лет. Аванс – от 25%. Особенности – после одобрения заявки возможна выдача кредитной карты Visa/MasterCard Credit Momentum с лимитом до 600 тысяч рублей. Ипотеку можно взять в иностранной валюте (ставка – от 9,1%). Сроки – до 3 дней.

Россельхозбанк

Кредитная политика этой финансовой организации ориентирована на развитие сельскохозяйственного сектора, поэтому помимо покупки земли для загородного строительства, ипотека может быть использована для развития приусадебного хозяйства. Банк выдвигает следующие условия:

    Возраст заемщика – 21-65 лет. Первоначальный платеж – от 15%. Особенности выдачи – для мужчин в возрасте до 27 лет обязателен документ об отношении к воинской обязанности. Сроки рассмотрения – до 5 дней.

Росевробанк

Ипотечный пакет этой финансовой организации получить проще, чем в других банках, при этом потенциальные клиенты, которые собираются оформлять полный пакет страховки и не имеющие проблем с выплатой прежних кредитов, могут рассчитывать на низкую ставку. Выдвигаемые требования к заемщикам:

    Возраст – 23-65 лет. Аванс – от 20%. Особенности – доступно не только гражданам России, но и Беларуси и Казахстана. При досрочном погашении штрафные санкции не применяются. Рассмотрение – 5 дней.

ДельтаКредит

Условия, предъявляемые к выбранному земельному наделу, у этой финансовой организации не отличаются от других банков, а процентная ставка – одна из самых маленьких. По этой причине тем, кто пытается получить ипотечное кредитование на землю, нужно обязательно попробовать подать заявку в ДельтаКредит. Условия выдачи кредита:

    Возраст заемщика – 20-64 года. Первоначальный платеж – от 15%. Особенности выдачи – наличие военного билета для одобрения заявки не имеет значения. Есть специальная программа, сокращающая переплату (платеж раз 14 дней). Сроки рассмотрения – до 7 дней.

Бинбанк

Предложение этой финансовой организации удобно для тех, кто запланировал крупную застройку – при достаточном доходе (или залоге, обеспечении) размер кредитования может быть увеличен сверх лимита. Но при этом высокий первоначальный взнос очень сильно ограничивает количество получателей этой ипотеки. Характеристиками этого банковского продукта являются:

    Возраст – 18-65 лет. Аванс – 40% для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 50% для других регионов. Особенности – возможность оформления в рамках военной ипотеки, использование материнского капитала для первоначального взноса. Рассмотрение – до 3 дней.

СвязьБанк

Это ипотечное предложение будет удобно в случаях, когда у заемщика не так много денег на первоначальный платеж. Понижение авансового взноса, как правило, сопровождается у банков повышением процентной ставки, но к Связьбанку это не относится. Описание условий ипотеки:

    Возраст заемщика – 21-65 лет. Первоначальный платеж – от 15%. Особенности – возможно досрочное погашение, доступно пенсионерам. Сроки рассмотрения – до 5 дней.

Запсибкомбанк

Как и во многих других финансовых организациях, тут есть преимущество для зарплатных клиентов – процентная ставка по ипотеке на покупку земли будет меньше, чем для остальных заемщиков. Общие условия выдачи:

    Допустимый возраст – 21-65 лет. Аванс – от 20% Особенности – погашение возможно только аннуитетными (равными) платежами. Рассмотрение – до 7 дней.

Порядок погашения ипотеки на приобретение земли

Вместе с подписанием кредитного договора банк составит для клиента график платежей, где указывается размер и дата выплат. Самыми удобными будут аннуитетные ежемесячные платежи. Если заемщик имеет сезонную доходность, многие банки допускают и ежеквартальное погашение задолженности, но в этом случае переплата будет больше. На размер платежа влияют и другие факторы – таблица показывает, как меняется размер ежемесячных выплат по ипотеке на 3 миллиона рублей под 10% годовых, в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования:

Первоначальный взнос, процентов/рублей

Срок ипотечного договора, лет

Величина платежа, рублей

25 / 750 000

10

29 734

30 / 900 000

10

27 752

40 / 1 200 000

10

23 788

25 / 750 000

15

24 179

30 / 900 000

15

22 567

40 / 1 200 000

15

19 343

25 / 750 000

20

21 713

30 / 900 000

20

20 266

40 / 1 200 000

20

17 371

Видео

Источник: sovets.net

Добавить комментарий